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Habona Experten von Habona wissen, warum Supermärkte im XXL-Format funktionieren

Deutlicher kann das Signal vom Wandel im Handel nicht ausfallen: Ein Lebensmittelmarkt eröffnet anstelle eines Warenhauses. Und zwar auf zwei Etagen und rund 12.000 Quadratmetern. Manuel Jahn, Head of Business Development beim Spezialisten für Lebensmittelimmobilien Habona, hat genau hingeschaut.

Sonstiges

"Feine Kost" ist kein SB-Warenhaus

Die Rede ist vom 22. März 2018, dem Eröffnungsdatum von Edeka Zurheide am Standort des ehemaligen Kaufhofs an der Berliner Allee, den Älteren unter uns auch noch als Horten bekannt. Dabei ist weniger die Schließung eines Warenhauses bemerkenswert, das an diesem Standort auch zu Hochzeiten dieser Betriebsform nicht zu den stärksten zählte, sondern der Mut einer mittelständischen Kaufmannsfamilie aus Bottrop, in diesen Dimensionen und in dieser Lage ein völlig neues Konzept zu erstellen.

Grundlage der Großflächenkonzepte, die bei Zurheide "Feine Kost" heißen, sind ausschließlich die Themen Lebensmittel und Genuss. Anders als SB-Warenhäuser mit ihrem zum Teil hohen, flächenextensiven Nonfood-Anteil schafft Zurheide auf der größeren Fläche Platz für Gastronomie und Erlebnis sowie für noch mehr Frische und aktuelle Food-Trends.

Dabei weiß die Familie, was sie tut: Bereits im Jahre 2004 hat Zurheide in einem Neubau in Oberhausen erstmals die 4.000 m² geknackt, um Verzehrbereiche und neue spannende Sortimente aufzunehmen. Die Pionierleistung muss sich erfreulich entwickelt haben, denn 2009 eröffnete der Clan in Düsseldorf-Reisholz den seinerzeit größten Edeka-Markt Deutschlands mit rund 55.000 Artikeln auf rund 6.000 m² und einer Reihe gastronomischer Angebote. Großprojekte der Edeka-Gruppe auf Hamburg-St. Pauli (Rindermarkthalle, u. a. mit 3.500 m² großer Markthalle) oder in Mainz-Weisenau (Scheck-in mit rund 7.000 m²) in den Jahren 2014 beziehungsweise 2016 unterstreichen eine Entwicklung, die weniger als Trend, sondern mehr als Strukturwandel begriffen werden muss.

Drastische Verschiebungen im Konsumverhalten

Im jüngst veröffentlichten Habona Report werden die Ursachen und Folgen dieser Entwicklung eingehend untersucht. Manuel Jahn, Initiator des Reports und ehemaliger GfK-Mann, der bei der Habona Invest GmbH für die Anlagestrategie verantwortlich ist, bringt es auf den Punkt: "Wir sehen seit zehn Jahren eine nie dagewesene Umsatzverschiebung von Nonfood zu Food. Gleichzeitig wachsen das Qualitätsbewusstsein und der Wunsch nach Frische bei Lebensmitteln wie nie zuvor."

Während der Ladeneinzelhandel insgesamt ohnehin kaum mehr von der Stelle kommt, zeichneten sich Ernährungsindustrie und Lebensmittelhandel durch ausgesprochene Innovationsfreude aus. So gelänge es ihnen, eine gesättigte Konsumgesellschaft durch neue Produkte und schönere Läden Jahr für Jahr zu Mehrausgaben zu bewegen. Mit Convenience und Superfood, Bio und Regionalität, aber auch immer mehr gastronomischen Angeboten wären Preissteigerungen und Umsatzzuwächse möglich, die im Stammsortiment schlichtweg nicht durchsetzbar seien. Jahn von Habona erklärt dies wie folgt: "Frische und Erlebnis machen nicht nur die Verbraucher glücklich, sondern erhöhen auch die Profitabilität des Sortiments." So könnten höhere Mieten erwirtschaftet und qualitätsvollere Gebäude und Ausstattungen realisiert werden - eine Aufwertungsspirale, von der andere Branchen des Einzelhandels am aktuellen Rand weit entfernt seien.

Lebensmittelhandel als Investor's Darling

Kein Wunder also, dass Immobilien mit starken Partnern des Lebensmittelhandels immer beliebter bei Investoren werden. Jörg Krechky, Head of Retail Investment Germany bei Savills, bemerkt hierzu: "Trotz der Kleinteiligkeit hat sich die Investorenbasis in den letzten Jahren deutlich verbreitert, und auch das Transaktionsvolumen ist im Trend ansteigend. Für langfristig orientierte Investoren stehen die dauerhaften Ertragsperspektiven im Vordergrund und diese dürften im Nahversorgungssegment besser sein als in den meisten anderen Bereichen des Einzelhandels." Dies sieht auch die Habona so und bleibt ihrer Gründungsidee treu, ausschließlich in Immobilien zu investieren, die auf die Deckung von Grundbedürfnissen ausgerichtet sind. Johannes Palla, Gründer und Geschäftsführer der Habona Invest GmbH und mit langjährigen Erfahrungen im Transaktionsgeschäft ausgewiesener Kenner von Handelsimmobilien, ist überzeugt: "Obwohl Nahversorger nach herkömmlicher Handelslagenklassifizierung typischerweise nicht in 1A-Lagen situiert sind, erfüllen sie häufig genug Core-Investmentkriterien bei gleichzeitig attraktivem Renditeprofil."

Diese Erkenntnis hatte auch die traditionsreiche Koerfer Gruppe aus Köln gewonnen, die das Warenhaus an der Berliner Allee ursprünglich zu einem konventionellen Shoppingcenter namens "The Rock" entwickeln wollte. Aufgrund des anspruchsvollen Standortes und der schwierigen Vermietungssituation erschien die klassische Mall zwischenzeitlich als zu risikoreich, sodass eine Alternativnutzung in Erwägung gezogen werden musste. Die Wachstumsbranchen Lebensmittel, Gastronomie und Hotellerie wurden schließlich als Grundlage eines überarbeiteten Nutzungskonzeptes namens "The Crown" herangezogen. Aber erst mit der Idee der Familie Zurheide - einem individuellen Großflächenkonzept für Lebensmittel und Genuss namens "Feine Kost" - gelang der Durchbruch. RKW Rhode Kellermann Wawrowsky Architektur + Städtebau, die bereits in den 1960er-Jahren das Horten-Haus entworfen hatten, nahmen sich der anspruchsvollen Architekturaufgabe an.

Das Potenzial von Zurheide für das Erleben von Stadt

Das Ergebnis kann sich sehen lassen. Das Konzept beschäftigt nach Unternehmensangaben an der Berliner Allee mehr als 200 Mitarbeiter in Vollzeit. Auf rund 10.000 m², aufgeteilt auf Erdgeschoss und Basement, werden rund 65.000 Artikel vorgehalten. Zum Vergleich: Große Verbrauchermärkte halten ansonsten maximal rund 40.000 Artikel vor. Neben den vielfältigen Verköstigungsangeboten innerhalb des eigentlichen Marktes weist das Konzept zusätzlich rund 2.000 m² attraktiv inszenierte Gastronomie in mehreren Einheiten auf, die sich zwischen Haupteingang und Marktzugang entlang einer zentralen Mall aufreihen und sich an die Bürobeschäftigten der Umgebung wenden dürften. Ein Novum ist die hohe Anzahl von Selbstscannerkassen, die den Mittagseinkauf oder den Besuch der Salattheke auch für eilige Kundschaft stressfrei ermöglichen soll.

Mit den Publikumsnutzungen Verbrauchermarkt und Hotel könnte zudem ein bisher nie eingelöstes Versprechen der Stadtplanung quasi en passant erfüllt werden: die Belebung der Berliner Allee, der Nord-Süd-Achse des Düsseldorfer Aufbauplans von 1947, die als Flaniermeile des modernen Städtebaus gedacht war, aber infolge von Massenmotorisierung und Durchgangsverkehr kein Ort für Fußgänger ist. Welche Angebote - wenn nicht solche für den täglichen Bedarf - wären in der Lage, zur Stadtreparatur beizutragen?

 
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